Vad ska du kontrollera innan du köper tomt i Sverige – 15 saker att undersöka

Att hitta en vacker tomt till rätt pris är bara början. Två tomter av liknande storlek i samma kommun kan ha helt olika byggmöjligheter — och helt olika kostnader.

Innan du köper mark för ett nytt hem i Sverige behöver du undersöka vad du faktiskt får bygga, vad som finns under markytan, hur du kan ordna tillfart och anslutningar och vilka begränsningar som gäller för fastigheten.

Här är 15 viktiga saker att kontrollera.

1. Går det verkligen att bygga på tomten?

Utgå aldrig från att en tomt som annonseras som byggtomt automatiskt ger dig möjlighet att bygga det hus du vill ha.

Börja med att ta reda på om fastigheten omfattas av en detaljplan, områdesbestämmelser eller andra planförutsättningar.

För mark utanför detaljplan kan ett förhandsbesked vara särskilt viktigt. Boverket varnar uttryckligen för att den som köper en obebyggd fastighet utan ett positivt förhandsbesked riskerar att äga mark som inte får bebyggas som avsett. Boverket

2. Vad tillåter detaljplanen?

Om det finns en detaljplan behöver du undersöka den faktiska byggrätten, inte bara kontrollera att bostäder är tillåtna.

Planen kan reglera sådant som byggnadsarea, placering, höjd, antal våningar, takutformning och vilka delar av tomten som inte får bebyggas.

Dessa begränsningar kan helt förändra vilka husmodeller som passar.

3. Kontrollera fastighetsgränserna

Tomtens storlek säger inte allt om hur användbar fastigheten är.

Titta på dess form, mått och gränser. En smal eller oregelbunden tomt kan göra det betydligt svårare att placera huset.

Kom också ihåg att digitala fastighetsgränser inte ska betraktas som juridiskt exakta. Lantmäteriet anger att gränserna i deras kartor kan ha stora variationer i lägesnoggrannhet och inte är juridiskt bindande. Lantmäteriet

4. Kontrollera servitut och andra rättigheter

En fastighet kan beröras av servitut, ledningsrätt eller andra rättigheter.

En annan fastighet kan till exempel ha rätt att använda en väg över marken, samtidigt som din fastighet kan vara beroende av tillgång till en grannes väg eller brunn.

Lantmäteriet registrerar officialservitut och andra fastighetsrättigheter, men äldre uppgifter kan ibland vara ofullständiga. Lantmäteriet

5. Kontrollera vägar och tillfart

Hur ska byggfordon — och så småningom du själv — ta sig fram till huset?

Att det finns en väg betyder inte nödvändigtvis att fastigheten automatiskt har rätt att använda den.

Undersök också om vägen är allmän, enskild eller ingår i en gemensamhetsanläggning. Fastigheter som deltar i en gemensamhetsanläggning kan vara ansvariga för kostnader för byggande, drift och underhåll enligt sina andelstal. Lantmäteriet

6. Förstå jordarten

Markförhållandena kan ha stor betydelse för grundens utformning och markarbetet.

Lera, silt, sand, morän, torv och berg i dagen har mycket olika egenskaper vid byggande.

SGU publicerar nationella jordartskartor som är användbara för en tidig bedömning. SGU betonar samtidigt att kartorna ger översiktlig information och bör användas med försiktighet vid beslut som gäller en enskild plats. SGU

7. Kontrollera det uppskattade jorddjupet

Det räcker inte att veta vilken jordart som finns vid markytan. Du behöver också en indikation på hur djupt det är till berg.

Ytligt berg kan öka behovet av schaktning eller sprängning, medan djupa lager av lös jord kan innebära andra utmaningar för grundläggningen.

SGU tillhandahåller en nationell jorddjupsmodell, men osäkerheten ökar när det är långt till uppmätta observationer. SGU

8. Analysera lutning och höjdskillnader

En tomt kan se relativt plan ut på en visning och ändå ha tillräckligt stora höjdskillnader för att påverka bygget.

Lutningen påverkar:

• schaktning och fyllning
• stödkonstruktioner
• grundens utformning
• uppfartens lutning
• dränering och avvattning
• trädgårdsanläggning
• husets placering

En billigare sluttande tomt kan därför bli dyrare än en plan tomt med högre inköpspris när markarbetet räknas in.

Se markförhållanden och terräng för tomten du funderar på.

9. Kontrollera markens stabilitet

Vissa kombinationer av jordarter och terräng kan öka risken för sättningar, skred eller andra stabilitetsproblem.

SGU tillhandahåller översiktliga kartunderlag för markstabilitet och förutsättningar för skred. SGU framhåller att dessa verktyg inte ersätter undersökningar på den aktuella platsen. SGU

Om det finns varningssignaler blir en professionell geoteknisk undersökning särskilt viktig.

10. Undersök översvämningsrisk och avvattning

Fundera på vart vattnet tar vägen vid kraftigt regn och om fastigheten ligger nära vattendrag, lågpunkter eller kända områden med översvämningsrisk.

Myndigheten för civilt försvar (tidigare MSB) tillhandahåller översvämningskarteringar för svenska vattendrag och kustområden. Kommunerna kan ha mer detaljerad lokal information. Myndigheten för civilt försvar

Topografin spelar roll även här: vatten som naturligt samlas kring den planerade byggplatsen kan medföra ytterligare behov av dränering, avvattning och markarbete.

11. Ta hänsyn till markradon

Radon bör också vägas in när du bedömer en byggtomt.

SGU anger att radon från marken är den vanligaste källan till radon i byggnader och att uran och radium förekommer i varierande omfattning i svenska bergarter och jordarter. SGU

Risk för markradon gör inte nödvändigtvis tomten olämplig, men kan påverka hur byggnaden behöver utformas.

12. Kontrollera anslutningar för vatten och avlopp

Ta reda på om fastigheten kan anslutas till kommunalt VA eller om det krävs enskilda lösningar för vatten och avlopp.

Fråga inte bara om det finns ledningar i närheten. Kontrollera:

• om anslutning är möjlig
• var förbindelsepunkten finns
• vilka avgifter kommunen tar ut
• om ytterligare schaktning behövs
• om enskilda lösningar kräver tillstånd

Anslutningskostnaderna kan bli en betydande del av projektbudgeten.

13. Kontrollera el och annan infrastruktur

Ta reda på hur elen ska dras fram till fastigheten och var anslutningspunkten sannolikt kommer att ligga.

Långa avstånd till befintlig infrastruktur kan öka kostnaderna.

Det är också värt att undersöka tillgången till fiber eller bredband om det är viktigt för dig, särskilt för tomter på landsbygden.

14. Kontrollera strandskydd och andra begränsningar

Ett läge vid vattnet kan vara attraktivt, men kan också innebära betydande begränsningar.

Inom strandskyddade områden kan byggande och vissa förberedande arbeten vara förbjudna om det inte finns dispens eller något annat tillämpligt undantag. Sveriges strandskyddsregler ändrades 2025, så kontrollera alltid vad som gäller för den specifika fastigheten i dag. Naturvårdsverket

Även andra begränsningar kopplade till miljö, kulturmiljö eller skyddade områden kan påverka möjligheten att bygga.

15. Räkna på tomtens verkliga kostnad

Bedöm slutligen inte en tomt enbart utifrån inköpspriset.

En tomt för 700 000 kr som kräver omfattande schaktning, svår tillfart och dyra anslutningar kan i slutändan kosta mer än en tomt för 1 000 000 kr med enkla byggförutsättningar.

Räkna på den sammanlagda kostnaden för:

Tomt + markarbete + grundläggning + tillfart + anslutningar + tillstånd och avgifter + trädgårdsanläggning

Det är den summan som är viktig när du jämför byggtomter.

Analysera innan du köper

Många av dessa frågor kräver vanligtvis att du söker i separata kartor, geologiska datamängder, kommunala webbsidor och planhandlingar.

Bilby samlar tidig information om tomten i en analys. Det hjälper dig att förstå faktorer som terräng, lutning, markförhållanden, uppskattat jorddjup, planinformation och möjliga konsekvenser för markarbetet innan du bestämmer dig för en fastighet.

Bilby är avsett som ett tidigt beslutsstöd och ersätter inte kommunala beslut, rättsligt gällande fastighetshandlingar eller geotekniska undersökningar på plats.

Har du hittat en tomt som du överväger? Analysera den med Bilby innan du köper.